網(wǎng)絡(luò)平臺現(xiàn)2.4萬套“銀行直供房”？這類房源能買嗎？記者調(diào)查→

近日，“銀行直供房”話題刷屏網(wǎng)絡(luò)，“四川農(nóng)信系統(tǒng)在網(wǎng)絡(luò)平臺掛出2.4萬套直供房”的消息更是引發(fā)熱議。

這2.4萬套房源是真實(shí)存在還是統(tǒng)計虛高？對普通購房者來說，這類房子真能“撿漏”嗎？又該注意哪些風(fēng)險？帶著這些問題，川觀新聞記者進(jìn)行了多方調(diào)查，并采訪了銀行內(nèi)部人士、行業(yè)專家。

網(wǎng)傳“2.4萬套”屬實(shí)嗎？

11月11日，記者首先通過手機(jī)登錄阿里資產(chǎn)平臺“銀行清倉”頻道，篩選四川“銀行直供”房產(chǎn)專區(qū)后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前正在拍賣的普通住宅僅11套，分布于中江縣、龍馬潭區(qū)等地。

隨后記者登錄阿里資產(chǎn)官網(wǎng)進(jìn)一步查詢，結(jié)果顯示：位于四川且來源為金融機(jī)構(gòu)的住宅用房中，即將開拍的有26件，當(dāng)前在拍的房屋為0件。為驗(yàn)證數(shù)據(jù)，記者又查詢了京東資產(chǎn)交易平臺，該平臺“金融資產(chǎn)”類目下的住宅用房中，位于四川的在拍房屋僅48件，全國范圍內(nèi)也僅有419件。這幾組數(shù)據(jù)均與“2.4萬套”的傳言相去甚遠(yuǎn)。

為何數(shù)據(jù)差異如此懸殊？銀行相關(guān)人士對川觀新聞記者解釋，此前部分媒體引用的平臺數(shù)據(jù)，存在明顯統(tǒng)計偏差——既包含了已結(jié)束、已撤銷的歷史拍賣場次，又疊加了同一宗資產(chǎn)多次重復(fù)掛網(wǎng)的情況，最終導(dǎo)致數(shù)據(jù)虛高。

以網(wǎng)傳四川農(nóng)信系統(tǒng)“2.4萬套”涉及的為例，其實(shí)際掛網(wǎng)在售的商業(yè)用房、住宅等不動產(chǎn)僅500余套；即便剔除重復(fù)掛網(wǎng)記錄，2024年以來該系統(tǒng)實(shí)際進(jìn)入拍賣流程的不動產(chǎn)也僅5900宗左右，遠(yuǎn)非網(wǎng)傳的“2.4萬套”規(guī)模。

從成交情況看，銀行處置這類抵債房產(chǎn)的難度也較為明顯。上述四川農(nóng)信系統(tǒng)2024年累計掛網(wǎng)拍賣不動產(chǎn)1.12萬宗次，最終僅成交1000宗左右，成交率不足10%。記者通過多方渠道了解到，這些已成交房源的平均溢價率僅約1.7%，未出現(xiàn)“低價甩賣引發(fā)瘋搶”的情況，這從側(cè)面反映出當(dāng)前房產(chǎn)起拍價與市場預(yù)期存在差距。更關(guān)鍵的是，待處置房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)差異顯著。商鋪等商業(yè)用房占比達(dá)92%，住宅類商品房占比不足一成。

銀行為啥直接“賣房”？

“銀行手里的房產(chǎn)，不是主動買的，全是不良貸款處置中被動接收的�！蹦成虡I(yè)銀行資產(chǎn)處置部門工作人員告訴川觀新聞記者。

麟評居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙進(jìn)一步介紹說，這些房產(chǎn)的來源主要有三類：一是個人房貸斷供后，被銀行依法收回的房子；二是企業(yè)或個人申請經(jīng)營貸時，抵押給銀行的房產(chǎn)因無力還款，最終歸銀行所有；三是房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)或債務(wù)重組時，銀行作為債權(quán)人被迫承接的未出售房產(chǎn)�！般y行獲得這些房產(chǎn)的流程很明確：債務(wù)人無法還款后，抵押物先經(jīng)兩輪司法拍賣，若均流拍，再由法院裁定轉(zhuǎn)至銀行名下，形成‘抵債資產(chǎn)’，銀行拍賣這些資產(chǎn)，本質(zhì)是為了回籠資金�！�

多位銀行人士均向記者強(qiáng)調(diào)，通過網(wǎng)絡(luò)平臺拍賣房產(chǎn)是銀行的“常規(guī)操作”，并非新增“房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)”，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)無關(guān)�！澳甑妆P活資產(chǎn)、加快資金回籠，是銀行降低不良資產(chǎn)率的常規(guī)手段�！蹦持�名地產(chǎn)分析人士也表示，近期銀行處置房產(chǎn)的規(guī)模看似增加，本質(zhì)是年底資產(chǎn)盤活動作，“不用過度解讀，從銀行回籠資金的角度理解即可，談不上‘進(jìn)軍房地產(chǎn)’”。對銀行而言，雖然處置過程會產(chǎn)生一定運(yùn)營成本，但能快速降低不良資產(chǎn)率，總體利大于弊。

“銀行直供房”隨便買嗎？

熱議背后，更多購房者關(guān)心的其實(shí)是——銀行直供房的價格真的更便宜嗎？王小嬙給出了肯定答案：“銀行處置資產(chǎn)的報價，確實(shí)比周邊房價低，而且產(chǎn)權(quán)歸銀行所有，比法拍房更清晰，能減少產(chǎn)權(quán)糾紛風(fēng)險�！蹦持�名地產(chǎn)分析人士也認(rèn)為，部分優(yōu)質(zhì)抵債房產(chǎn)進(jìn)入市場，客觀上給購房者提供了“撿漏”機(jī)會。

但“撿漏”不等于盲目入手。王小嬙提醒，購房者需像買普通商品房一樣做足功課：首先要核查產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性與完整性，確認(rèn)房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛；其次務(wù)必實(shí)地查看房屋現(xiàn)狀，關(guān)注房屋結(jié)構(gòu)是否完好、裝修情況如何，以及是否存在租賃、占用等問題，不能只看價格便宜而忽略房屋本身品質(zhì)；最后要提前明確交易稅費(fèi)，比如銀行持有的房產(chǎn)是否會被認(rèn)定為“二套房”，是否會因此產(chǎn)生額外稅費(fèi)，避免交易后期出現(xiàn)成本超支問題。

上述知名地產(chǎn)分析人士還補(bǔ)充，普通購房者無需擔(dān)心“法拍房增多反映房貸風(fēng)險”——當(dāng)前多數(shù)法拍房與企業(yè)債權(quán)債務(wù)相關(guān)，因個人房貸斷供導(dǎo)致的法拍房占比很低，房貸市場總體健康。

編輯：金文婕

審核：王仕偉

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